Bodenrichtwert bei Entwicklungszustand "Land- und Forstwirtschaft
BFH-Beschluss zur Grundsteuer: Der Entwicklungszustand entscheidet über den richtigen Bodenrichtwert – Eigentümer sollten jetzt den Bodenrichtwert überprüfen. Wir erklären auf was jetzt zu achten ist.
Entwicklungszustand: Der entscheidende Bewertungsfaktor
Mit seinem Beschluss vom 20.01.2026 (Az. II B 50/25) hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine für die Grundsteuerbewertung zentrale Frage entschieden:
👉 Welcher Bodenrichtwert anzusetzen ist, hängt maßgeblich und vorrangig vom Entwicklungszustand des Grundstücks ab.
Der BFH macht unmissverständlich klar: Der Entwicklungszustand ist kein nachrangiges Merkmal, sondern das entscheidende rechtliche Auswahlkriterium für den anzuwendenden Bodenrichtwert.
Quelle: https://www.iww.de/quellenmaterial/id/252387
Diese Klarstellung ist für Grundstückseigentümer von erheblicher Bedeutung – denn genau bei der Einordnung des Entwicklungszustands passieren in der Praxis häufig folgenschwere Fehler.
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Der Kern der BFH-Entscheidung: Erst der Entwicklungszustand, dann der Bodenrichtwert
Der BFH stellt in seinem Beschluss eindeutig fest:
Existieren für eine Bodenrichtwertzone unterschiedliche Bodenrichtwerte je Entwicklungszustand, darf ausschließlich der Bodenrichtwert herangezogen werden, der dem zutreffenden Entwicklungszustand des Grundstücks entspricht.
Damit ordnet der BFH die Bewertungslogik klar:
- Bestimmung des Entwicklungszustands
- Auswahl des dazugehörigen Bodenrichtwerts
- Berechnung des Grundsteuerwerts
Ein pauschaler Rückgriff auf den höchsten oder „naheliegendsten“ Bodenrichtwert ist unzulässig.
Quelle: https://www.iww.de/quellenmaterial/id/252387
Was ist mit „Entwicklungszustand“ konkret gemeint?
Der Entwicklungszustand beschreibt nicht die aktuelle Nutzung, sondern die planungs- und bewertungsrechtliche Einordnung des Grundstücks. Typische Entwicklungszustände sind:
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft
- Bauerwartungsland
- Rohbauland
- baureifes Land
Der BFH betont ausdrücklich:
🔹 Maßgeblich ist nicht, wie das Grundstück aktuell genutzt wird, sondern welche Nutzung rechtlich und tatsächlich möglich ist.
🔹 Ein Grundstück kann also z. B. landwirtschaftlichem Entwicklungszustand zugeordnet sein, auch wenn es faktisch nicht bewirtschaftet wird.
Gerade diese Differenzierung wird in vielen Grundsteuerbescheiden nicht sauber vorgenommen.
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Warum der Entwicklungszustand über die Höhe der Grundsteuer entscheidet
Der BFH-Beschluss zeigt anhand des Streitfalls, wie gravierend die Unterschiede sein können:
- Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen: ca. 5,50 €/m²
- Bodenrichtwert für baureifes Land: ca. 90 €/m²
Allein die falsche Zuordnung des Entwicklungszustands kann den Grundsteuerwert – und damit die Steuerlast – um ein Vielfaches erhöhen.
Der BFH macht klar: Diese Unterschiede sind hinzunehmen – aber nur, wenn der Entwicklungszustand korrekt bestimmt wurde.
Quelle: https://www.iww.de/quellenmaterial/id/252387
Ein Beispiel aus NRW
Nachfolgend ein Beispiel aus NRW.
Während der Bodenrichtwert für Baureifes Land und Wohnbaufläche bei 180 EUR/qm liegt, ist dieser für Grünlanf nur mit 2,80 EUR/qm anzusetzen.
Dies hat gerade bei unbebauten Flächen einen großen Einfluß auf die Grundsteuer.
Konsequenz für Eigentümer: Bodenrichtwert immer im Zusammenhang mit dem Entwicklungszustand prüfen
Der Beschluss führt zu einer klaren Handlungsaufforderung:
❌ Es reicht nicht, nur die Zahl des Bodenrichtwerts zu prüfen
✅ Entscheidend ist, welcher Entwicklungszustand zugrunde gelegt wurde
Typische Fehler in Grundsteuerbescheiden:
- Einstufung als baureifes Land trotz fehlender Bebaubarkeit
- Übernahme eines Richtwerts aus einer benachbarten Entwicklungszone
- Ignorieren niedrigerer Richtwerte für andere Entwicklungszustände
👉 Eigentümer sollten daher gezielt prüfen, ob für ihr Grundstück ein anderer – niedrigerer – Bodenrichtwert aufgrund eines anderen Entwicklungszustands anzuwenden wäre.
Die Links zu den offiziellen Bodenrichtwerten der Bundesländer zum Stichtag 01. Januar 2022 können hier abgerufen werden:
https://mein-grundsteuerwert.de/blog/infoportal-der-einzelnen-bundeslaender
Auch bestandskräftige Bescheide sind überprüfenswert
Viele Eigentümer glauben, dass ein einmal bestandskräftiger Grundsteuerbescheid endgültig ist. Das ist nicht zwingend richtig.
Gerade fehlerhafte Bewertungsgrundlagen, etwa eine falsche Zuordnung des Entwicklungszustands, können unter bestimmten Voraussetzungen noch korrigiert werden.
✅ Welche Möglichkeiten hierfür bestehen, wird hier ausführlich erläutert:
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Fazit: Der Entwicklungszustand ist der Schlüssel zur richtigen Grundsteuer
Der BFH-Beschluss stellt klar:
Der Entwicklungszustand ist das maßgebliche rechtliche Steuerungsinstrument der Grundsteuerbewertung.
Er entscheidet darüber, welcher Bodenrichtwert zulässig ist – und damit über die Höhe der Grundsteuer für Jahre hinweg.
Wer diesen Punkt nicht prüft, akzeptiert möglicherweise dauerhaft eine zu hohe Steuerlast.
Wer ihn prüft, hat die Chance auf eine sachlich richtige und fairere Bewertung.
👉 Jetzt Bodenrichtwert UND Entwicklungszustand prüfen – es lohnt sich.
Themen auf dieser Seite
- Entwicklungszustand: Der entscheidende Bewertungsfaktor
- Der Kern der BFH-Entscheidung: Erst der Entwicklungszustand, dann der Bodenrichtwert
- Was ist mit „Entwicklungszustand“ konkret gemeint?
- Warum der Entwicklungszustand über die Höhe der Grundsteuer entscheidet
- Ein Beispiel aus NRW
- Konsequenz für Eigentümer: Bodenrichtwert immer im Zusammenhang mit dem Entwicklungszustand prüfen
- Auch bestandskräftige Bescheide sind überprüfenswert
- Fazit: Der Entwicklungszustand ist der Schlüssel zur richtigen Grundsteuer
