Kernsanierung und Baujahr bei der Grundsteuer: Wann führt eine Sanierung zu einem höheren Grundsteuerwert?

Warum das Baujahr für die Grundsteuer so wichtig ist

Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert von Wohngrundstücken nach dem Ertragswertverfahren berechnet.

Dabei beeinflusst das Baujahr insbesondere

✅ die statistische Nettokaltmiete,

✅ die Restnutzungsdauer,

✅ den Vervielfältiger und

✅ den abgezinsten Bodenwert.

Das bedeutet:

Das Baujahr wirkt sich unmittelbar auf den festgestellten Grundsteuerwert aus.

Je nach Grundstück können bereits wenige Jahre Unterschied beim maßgeblichen Baujahr zu einem deutlich höheren oder niedrigeren Grundsteuerwert führen.

Ein häufiges Missverständnis

Viele Eigentümer gehen davon aus:

"Mein Haus wurde komplett modernisiert. Dann gilt für die Grundsteuer doch das Jahr der Sanierung."

Das stimmt jedoch nicht.

Grundsätzlich bleibt für die Grundsteuer das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit maßgeblich.

Nur wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer Kernsanierung erfüllt sind und sich dadurch die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wesentlich verlängert, kann ein fiktiv jüngeres Baujahr angesetzt werden.

Mehr zur Bezugsfertigkeit und deren Bedeutung lesen Sie auch in unserem Beitrag:

Bezugsfertigkeit, Kernsanierung und Abbruchverpflichtung erklärt

Der vom Finanzgericht entschiedene Fall

Gegenstand des Verfahrens war ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1896.

Nach dem Erwerb wurde das Gebäude Ende der 1990er Jahre umfassend saniert.

Unter anderem erfolgten

✅ Aufstockung des Dachgeschosses,

✅ Grundrissänderungen,

✅ Balkonanbau,

✅ umfangreiche technische Erneuerungen.

Der Eigentümer vertrat die Auffassung, dass trotz dieser Maßnahmen keine Kernsanierung vorliege und deshalb ein wesentlich älteres fiktives Baujahr anzusetzen sei.

Das Finanzamt ging dagegen von einer Kernsanierung aus und setzte deshalb eine deutlich längere Restnutzungsdauer an. Das Finanzgericht bestätigte diese Auffassung.

Wann liegt eine Kernsanierung vor?

Nach Auffassung der Finanzverwaltung genügt eine normale Modernisierung nicht.

Eine Kernsanierung setzt vielmehr voraus, dass das Gebäude nahezu den Zustand eines Neubaus erreicht.

Hierzu gehören regelmäßig umfangreiche Erneuerungen von

✅ Dach,

✅ Fenstern,

✅ Innen- und Außentüren,

✅ Heizungsanlage,

✅ Elektroinstallation,

✅ Wasser- und Abwasserleitungen,

✅ Fußböden,

✅ nichttragenden Innenwänden,

✅ Fassade.

Im Regelfall bleibt lediglich die tragende Gebäudesubstanz erhalten.

Warum gewann das Finanzamt?

Das Gericht stellte insbesondere auf folgende Umstände ab:

✅ Das Gebäude war vor der Sanierung praktisch unbewohnbar.

✅ Ein Großteil des Kaufpreises entfiel auf die Sanierungsmaßnahmen.

✅ Der Kläger hatte in seiner Feststellungserklärung selbst eine Kernsanierung angegeben.

✅ Der Eigentümer konnte nicht ausreichend nachweisen, dass tatsächlich keine Kernsanierung durchgeführt worden war.

Deshalb durfte das Finanzamt von einer erheblich verlängerten Restnutzungsdauer ausgehen.

Die ImmoWertV half dem Eigentümer nicht

Der Kläger versuchte seine Berechnung mit den Modernisierungstabellen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu begründen.

Damit hatte er jedoch keinen Erfolg.

Das Gericht stellte klar:

Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer im Grundsteuerrecht gelten ausschließlich die Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Die Bewertungsregeln der ImmoWertV können hierfür nicht einfach übernommen werden.

So wirkt sich das Baujahr auf den Grundsteuerwert aus

Warum das Baujahr so wichtig ist, zeigt bereits ein vereinfachtes Beispiel.

Beispiel 1

Identisches Einfamilienhaus

• Wohnfläche: 150 m²
• Grundstück: 600 m²
• gleicher Bodenrichtwert

            Baujahr                                                         Vereinfachter Grundsteuerwert

               2020                                                                     ca. 390.000 €

               2000                                                                     ca. 340.000 €

               1980                                                                     ca. 285.000 €

               1950                                                                     ca. 220.000 €

Im Regelfall sinkt der Gebäudewert mit zunehmendem Alter.

Beispiel 2

Bei Mietwohngrundstücken kann das Ergebnis aber auch überraschend sein.

Durch das Zusammenspiel von

• Nettokaltmiete,
• Bewirtschaftungskosten,
• Vervielfältiger und
• abgezinsten Bodenwert

kann ein älteres Gebäude im Einzelfall sogar einen höheren Grundsteuerwert aufweisen als ein jüngeres Gebäude.

Deshalb sollte das Baujahr niemals isoliert betrachtet werden.

Eine ausführliche Erläuterung mit weiteren Beispielen finden Sie hier:

Wie sich das Baujahr bei Wohngrundstücken auf den Grundsteuerwert auswirkt

Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

Kontrollieren Sie insbesondere,

✅ wurde das richtige Baujahr übernommen?

✅ wurde eine Kernsanierung angenommen?

✅ liegen die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür tatsächlich vor?

✅ wurde lediglich modernisiert oder tatsächlich nahezu ein Neubau geschaffen?

Gerade bei älteren Gebäuden mit umfangreichen Modernisierungen lohnt sich ein genauer Blick in den Grundsteuerwertbescheid.

Fazit

Die Entscheidung macht deutlich:

Nicht jede umfangreiche Modernisierung führt automatisch zu einem neuen Baujahr für die Grundsteuer.

Eine Änderung des Baujahrs kommt nur dann in Betracht, wenn tatsächlich eine Kernsanierung vorliegt und sich dadurch die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wesentlich verlängert.

Für Eigentümer kann diese Frage erhebliche finanzielle Auswirkungen haben, denn das Baujahr beeinflusst unmittelbar die Restnutzungsdauer und damit den Grundsteuerwert.

Wer Zweifel an den Angaben im Grundsteuerwertbescheid hat, sollte insbesondere das angesetzte Baujahr sowie die Annahme einer Kernsanierung sorgfältig überprüfen.