Neues Bewertungsverfahren zur Grundsteuer jetzt beim Bundesverfassungsgericht – was Eigentümer wissen müssen

Warum es jetzt in Karlsruhe geht

Mit der Grundsteuerreform hat der Gesetzgeber ein neues Bewertungssystem eingeführt, nachdem das bisherige System mit veralteten Einheitswerten bereits 2018 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt wurde. In der Folge mussten rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden, meist nach dem Bundesmodell. Dabei werden pauschale Bodenrichtwerte und fiktive Nettokaltmieten für die Ermittlung des Grundsteuerwerts herangezogen – eine stark typisierende Methode, die eine praktische Berechnung für große Gruppen von Immobilien erlaubt.

Kritiker – allen voran Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler (BdSt) – sehen darin erhebliche verfassungsrechtliche Probleme:

• Bodenrichtwerte seien oft zu grob und nicht repräsentativ für den konkreten Wert einzelner Grundstücke,
• pauschalisierte Mietwerte würden tatsächliche Unterschiede im Immobilienmarkt nicht angemessen abbilden,
• dies könne zu Ungleichbehandlungen zwischen Eigentümern führen und somit den Gleichheitssatz aus Art. 3 GG verletzen.

Auf dieser Grundlage unterstützen die Verbände einen Kläger bei seiner Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht. Ziel ist es, das Bundesmodell abschließend auf seine Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz zu prüfen.

Was bisherige Gerichte entschieden haben

Bevor es nach Karlsruhe geht, standen die Streitfragen bereits vor anderen Gerichten zur Entscheidung:

• Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10. Dezember 2025 in drei verbundenen Verfahren (u. a. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells bestätigt und die entsprechenden Klagen gegen die neue Grundsteuerabwehr als unbegründet abgewiesen.
• Anders als in Einzelfällen früher, sah der BFH in der Typisierung und Pauschalierung keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung, weil der Gesetzgeber praktikable und administrativ handhabbare Bewertungsverfahren wählen darf.

Diese BFH-Entscheidungen bilden den Ausgangspunkt der Verfassungsbeschwerde: Da das höchste deutsche Finanzgericht das Bundesmodell für verfassungsgemäß hält, sehen Verbände und Kläger den Rechtsweg über Karlsruhe als einzigen verbliebenen Entscheidungsweg, um die verfassungsrechtlichen Bedenken endgültig klären zu lassen.

Erfolgsaussichten der Verfassungsbeschwerde – realistische Einschätzung

Obwohl der Gang nach Karlsruhe ein wichtiger Schritt ist, sollten Eigentümer die Erfolgsaussichten realistisch einschätzen:

🔍 Allgemeine Erfolgschancen von Verfassungsbeschwerden sind gering.
Statistiken zeigen, dass nur ein sehr kleiner Teil der beim Bundesverfassungsgericht eingereichten Verfassungsbeschwerden tatsächlich Erfolg hat – typischerweise deutlich unter 5 % aller Fälle. Dies gilt besonders für komplexe steuerrechtliche Beschwerden, die an substantiierten verfassungsrechtlichen Argumenten anknüpfen müssen.

📉 Juristische Hürden sind hoch:
Verfassungsbeschwerden müssen nicht nur zulässig sein (z. B. mit erschöpftem Rechtsweg), sondern auch konkret Verletzungen verfassungsmäßig geschützter Rechte darlegen. Gerade in steuerrechtlichen Fragen sind die Anforderungen hoch, da das Gericht dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung großer Bewertungsverfahren einen gewissen Gestaltungsspielraum einräumt.

🔁 Auswirkungen bisheriger Entscheidungen:
Der BFH hat bereits entschieden, dass das Bundesmodell formal und materiell verfassungsgemäß sei, was die Argumentationslast in Karlsruhe erhöht. Die Beschwerdeführer müssen daher sehr überzeugend darlegen, dass fundierte verfassungsrechtliche Grundrechtsverletzungen vorliegen und nicht nur methodische oder sachliche Kritik am Bewertungsverfahren.

Fazit – ein juristisches Schwergewicht mit offenen Fragen

Die aktuelle Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell ist ein wichtiger Meilenstein im Grundsteuerstreit. Sie unterstreicht den juristischen Konflikt zwischen einer praktikablen, pauschalierten Bewertung und dem verfassungsrechtlich gebotenen Gleichheitssatz. Dass Verbände wie Haus & Grund und der BdSt sich für eine Klärung in Karlsruhe einsetzen, zeigt die Bedeutung, die viele Eigentümer dieser Frage beimessen.

Gleichzeitig gilt:

• Die rechtliche Hürde ist hoch – vor allem, weil bereits der Bundesfinanzhof das Bundesmodell bestätigt hat.
• Die Erfolgsaussichten sind statistisch gering, was für alle Verfassungsbeschwerden vor dem Bundesverfassungsgericht gilt.
• Ein Erfolg des Verfahrens könnte weitreichende Folgen haben – etwa Anpassungen der Bewertungsmethoden oder eine Neubewertung von Grundsteuerwerten –, doch dies ist derzeit offen und rechtlich schwer vorherzusagen.