Bezugsfertigkeit, Kernsanierung und Abbruchverpflichtung erklärt

Jahr der Bezugsfertigkeit bestimmt drei Faktoren der späteren Grundsteuer

Im Bundesmodell werden Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hierfür wird die Wohnfläche mit einer gesetzlich angenommen fiktiven Miete multipliziert und dadurch ein „Rohertrag“ ermittelt. Davon abgezogen werden dann die ebenfalls gesetzlich vorgeschriebenen fiktiven Bewirtschaftungskosten. Dies ergibt den „Reinertrag“. Der Reinertrag wird abhängig von der Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Sowohl bei der Ermittlung des Rohertrages durch den Ansatz einer fiktiven Miete, als auch bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und der Kapitalisierung des Reinertrages nach der Restnutzungsdauer spielt das Jahr der Bezugsfertigkeit ein Rolle.

Bundesländer mit Bewertung im Ertragswertverfahren

Zunächst muss sich hierfür Ihr Gebäude in einem dieser Bundesländer befinden:

✅ Berlin
✅ Brandenburg
✅ Bremen
✅ Mecklenburg-Vorpommern
✅ Nordrhein-Westfalen
✅ Rheinland-Pfalz
✅ Saarland
✅ Sachsen
✅ Sachsen-Anhalt
✅ Schleswig-Holstein
✅ Thüringen

In diesen Ländern gilt für die Neubewertung der Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer das „Bundesmodell“.

Wie ermittelt sich Jahr der Bezugsfertigkeit

Ein Gebäude ist lt. Finanzverwaltung bezugsfertig, wenn es den Bewohnern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, Wohnungen oder Räume des Gebäudes bestimmungsgemäß zu nutzen. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden, schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes setzt lediglich voraus, dass die Bewohner die Immobilie ohne Gefahr für ihre Sicherheit oder Gesundheit dauerhaft bewohnen können. Es müssen alle notwendigen Einrichtungen verfügbar und funktionstüchtig sein. Hierzu zählen unter anderem:

✅ funktionsfähige Fenster und Türen,
✅ sichere Zugänge zum Objekt,
✅ fertiggestelltes Dach,
✅ funktionsfähige Installationen für Strom, Wasser und Licht,
✅ betriebsbereite Heizungsanlage mit Elektro-, Öl- oder Gasanschluss,
✅ Sanitäranlagen (Badezimmer und Toilette),
✅ Anschlüsse für eine Kochgelegenheit,
✅ Treppen mit Geländer

Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. Ist das Gebäude bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.

Das Jahr der Bezugsfertigkeit kann unter anderem aus den Bauunterlagen ersichtlich sein. Fehlt in den Bauunterlagen diese Angabe oder sind die Unterlagen verloren gegangen kann das Jahr der Bezugsfertigkeit auch der „Fertigstellungsanzeige“ entnommen werden. Diese ist in der Bauakte beim Bauamt der Gemeinde enthalten.

Was ist eine Kernsanierung

Eine Kernsanierung führt dazu, dass sich die Restnutzungsdauer verlängert. Dies wird oft zu einer höheren Grundsteuer führen.

Eine Kernsanierung liegt allerdings nur vor, wenn der Zustand des Gebäudes nach Abschluss der Arbeiten nahezu dem eines neuen Gebäudes entspricht. Dazu wird das Gebäude zunächst bis auf die tragende Substanz zurückgebaut. Eine Kernsanierung wird insbesondere angenommen, wenn

✅Dacheindeckung,
✅Fassade,
✅Innen- und Außenwände,
✅Fußböden,
✅Fenster,
✅Innen- und Außentüren und
✅sämtlichen technischen Systeme wie Heizung und alle Abwasser-, Elektro-und Wasserleitungen

erneuert wurden.

Nicht ausreichend ist, wenn lediglich einzelne Maßnahmen wie eine Fassadenerneuerung oder Heizung, Fenster oder Bäder ausgetauscht wurden.

Was ist unter einer Abbruchverpflichtung zu verstehen

Eine bestehende Abbruchverpflichtung zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer. Eine kürzer Restnutzungsdauer führt zu einer geringeren Grundsteuer.

Eine Abbruchverpflichtung kann aber nur angenommen werden, wenn dafür eine vertragliche oder öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht und das Jahr des Abrisses bereits feststeht. Baumängel und Bauschäden allein führen nicht zu einer Abbruchverpflichtung.

Wo werden diese Daten eingetragen

Bitte tragen Sie das Jahr der Bezugsfertigkeit bzw. die Angaben zu einer eventuellen Kernsanierung bzw. Abbruchverpflichtung unter „Angaben bei Wohngrundstücken zum Ertragswertverfahren“ und dann unter „Allgemeine Angaben“ ein.